등기부등본에 이 단어 보이면 전세 계약 멈추세요

괜히 불안만 키우는 글은 싫잖아요. 그래서 숫자부터 딱 보자면요.

• 국토교통부 ‘전세사기피해자법’ 기준으로 피해자(등) 누적 결정 건수는 2025년 12월 초 기준 35,246건까지 늘었습니다.
• 국토부 실태조사(2025년 5월 31일 기준)에서는 피해 30,400건으로 집계됐고, 20~30대 청년층 비중이 75.1%로 ‘압도적으로’ 많았어요.
• 범정부 특별단속(수사 과정에서 확인된 규모)에서는 피해자 16,314명 / 피해금액 2조 4,963억 원이 확인됐습니다.

👉 정리하면: 피해는 계속 누적되고, 특히 2030이 가장 많이 당하는 구조라는 거예요.

등기부등본에서 이 단어 보이면 ‘피해야’ 하는 이유 

등기부등본은 보통 갑구(소유권 관련) / 을구(담보·채무 관련)를 중심으로 보시면 돼요.
아래 용어가 보이면 “왜 위험한지”부터 차근차근 설명드릴게요.

✅ 위험 신호 한눈에 보는 표

용어	한 줄 뜻	위험도가 큰 이유	추천 행동
경매개시결정	이미 경매가 시작	집이 법적으로 “팔릴 준비” 중	즉시 회피
임차권등기명령	이전 세입자가 보증금 못 받음	보증금 미반환 이력 ‘강력 경고등’	강력 회피
신탁	소유권이 신탁회사로 넘어감	집주인과 계약해도 무효 위험	원칙적으로 피하기
가압류	소송 전 ‘임시로 묶음’	곧 압류/경매로 번질 확률	회피 권장
압류	세금·채무로 권리 묶임	경매 진행/반환 지연 가능	회피 권장
가처분	처분(매매·임대) 제한	소유·권리 분쟁 가능성	계약 보류
근저당권	은행 담보(대출)	선순위면 내 보증금이 후순위	금액·순위 계산 필수
근린생활시설	서류상 주택이 아니라 상가	전입/보호에 제약 생길 수 있음	전세 비추천(거의 X)

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용어별 ‘진짜 쉬운’ 설명 (실제 상황으로 이해하기)

1) 경매개시결정 = “이미 게임이 시작됐어요”

이건 정말로요, 계약하면 안 되는 대표 신호예요.
집주인이 대출을 못 갚거나 채권자가 신청해서 법원이 “이 집 경매로 넘깁니다” 하고 절차를 시작한 상태거든요.
입주를 해도 경매는 멈추지 않고, 배당 순서에서 밀리면 보증금을 크게 잃을 수 있어요.
➡️ 등기부에 보이면 바로 다른 집 보러 가는 게 정답이에요.

2) 임차권등기명령 = “이전 세입자가 아직도 돈을 못 받았다는 뜻”

이 용어는요, 말 그대로 이전 세입자가 이사 나가면서도 보증금을 못 받아서 법원 절차로 등기에 남겨둔 거예요.
그러면 그 집은 “보증금 반환이 원활하지 않았다”는 흔적이 공식 문서에 찍힌 거죠.
“이번엔 괜찮겠지”가 통하지 않는 경우가 많아요.
➡️ 저는 개인적으로 가장 강력한 회피 사유로 봐요.

3) 신탁 = “집주인이 집주인이 아닐 수 있어요”

신탁은 초보가 제일 많이 당황하는데요.
겉으로 만나는 임대인이 ‘집주인’처럼 보여도, **등기상 소유권이 신탁회사(신탁은행/신탁사)**로 넘어가 있는 구조예요.
이때 신탁계약 조건에 따라 임대차 계약 권한이 제한될 수 있고, 신탁사 동의 없이 진행하면 나중에 문제가 생길 수 있어요.
➡️ 등기부에 신탁이 보이면 원칙적으로는 피하는 쪽이 안전합니다(최소한 신탁원부/동의 확인 없이는 계약 금지).

4) 가압류 = “소송 들어가기 전, 일단 묶어두는 단계”

가압류는 ‘압류의 예고편’처럼 생각하시면 쉬워요.
누군가 집주인에게 돈 받을 게 있어서 “혹시 재산 빼돌릴까 봐” 미리 묶어두는 거거든요.
이게 유지되면 본 압류·경매로 이어질 가능성도 높고, 거래가 꼬이기 쉬워요.
➡️ 굳이 위험을 안고 계약할 이유가 없어요.

5) 압류 = “세금·채무가 터졌고, 국가/채권자가 잡고 있어요”

압류는 더 직접적이에요.
국세/지방세 체납이나 채무 문제로 법적으로 권리가 묶인 상태라, 상황이 악화되면 경매로 갈 수 있어요.
보증금 돌려받는 과정이 길어질 가능성이 크고요.
➡️ 전세는 ‘안정’이 목적이니까, 회피가 맞아요.

6) 가처분 = “집을 함부로 처분 못하게 잠깐 브레이크 걸어둠”

가처분은 법원이 “이 집, 분쟁 중이니 마음대로 팔거나 넘기지 마세요” 하고 잠깐 제한을 걸어둔 거예요.
소유권 다툼이나 권리분쟁이 얽혀 있을 수 있고, 결과에 따라 권리관계가 바뀔 수 있어요.
➡️ 한 마디로, 지금 계약하면 불확실성을 내가 떠안는 구조입니다.

7) 근저당권 = “은행이 먼저 줄 서 있어요”

근저당은 담보대출이에요. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 받아가고, 그 다음이 세입자 보증금이에요(조건·순위에 따라).
그래서 근저당이 있다고 무조건 위험은 아니지만, 반드시 계산해야 해요.

✅ 초간단 계산 감각

• “대략 집값에서 선순위(근저당 등) 빼고 남는 돈”이
• “내 보증금보다 넉넉한지” 보는 거예요.

➡️ 근저당이 많고 전세가율이 높은 집은 깡통 위험이 커요.

8) 근린생활시설 = “서류상 주택이 아니라 상가예요”

겉으로는 원룸처럼 보여도, 건축물대장·용도가 근린생활시설(상가/사무실 성격)로 되어 있으면 문제가 생길 수 있어요.
전입신고나 확정일자 자체는 가능해도, 각종 제도/대출/보증보험/거주 안정성에서 변수가 많고 보호가 약해질 수 있어요.
➡️ 전세로는 가급적 피하는 게 안전해요(특히 초보라면요).

“이것만 해도 위험을 확 줄이는” 계약 전 10분 체크리스트

1. 등기부등본(갑구/을구)에서 위 8개 용어 체크
2. 소유자 이름 = 계약 상대 = 입금 계좌 명의 일치 확인
3. 근저당권 금액/순위 확인하고 전세가율 감각 보기
4. 전입신고 + 확정일자는 입주 즉시(미루지 않기)
5. 가능하면 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 먼저 확인

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자주 묻는 질문 Q&A (독자들이 제일 헷갈려 하는 포인트)

Q1. 근저당권 있으면 무조건 전세 계약하면 안 되나요?
A. 무조건은 아니에요. 다만 선순위 금액이 크면 내 보증금이 위험해져요. 계산이 애매하면 안전한 집으로 가는 게 마음이 편해요.

Q2. 등기부등본은 언제 떼야 제일 정확해요?
A. 최소 계약 당일 다시 떼보는 게 좋아요. 며칠 사이에도 권리가 바뀔 수 있거든요.

Q3. 임차권등기명령이 있으면 협상으로 해결될 수도 있지 않나요?
A. 이론상 가능해도, 전세는 “협상 실력”으로 하는 계약이 아니잖아요. 내 보증금은 실험하면 안 돼요.

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마무리 : 전세는 ‘감’이 아니라 ‘확인’이에요

전세사기는요, 겁주려고 하는 말이 아니라…
정말로 ‘등기부 한 장만 제대로 봐도’ 줄일 수 있는 위험이 많아요.

특히 20~30대 청년층 피해 비중이 75% 수준이라는 통계는,
“처음 계약하는 사람일수록 더 위험하다”는 현실을 보여주기도 해요.

오늘 글 저장해두셨다가, 계약 전날 딱 10분만 꺼내서 체크해보세요.
그 10분이, 내 보증금 몇 천만 원을 지켜줄 수도 있거든요.